Ипотечная задолженность россиян продолжает увеличиваться, несмотря на заметное сокращение числа новых жилищных кредитов. В июле 2026 года совокупный долг граждан по ипотеке вырос на 10,7% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года. Такие данные приводит Банк России в своем обзоре рынка ипотечного жилищного кредитования.
К 1 августа общий объем задолженности россиян по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК) достиг 24,7 триллиона рублей. За июль показатель увеличился еще на 0,4%, а в годовом выражении прирост составил 10,7%. Таким образом, ипотечный долг населения уже вплотную приблизился к отметке в 25 триллионов рублей.
При этом рынок новых ипотечных кредитов демонстрирует куда более сдержанную динамику. В июле банки выдали 85,5 тысячи рублевых жилищных кредитов — на 10,3% меньше, чем годом ранее. В денежном выражении объем выдачи сократился на 2,1%, до 363,4 миллиарда рублей. По оценке регулятора, эти показатели в целом соответствуют средним значениям, сложившимся с начала 2026 года.
Особенно резко просела ипотека с государственной поддержкой. На фоне переноса решения об изменении условий семейной ипотеки объем выдачи кредитов по льготным программам за месяц обвалился на 41,3%.
Всего в июле на программы господдержки пришлось 188,2 миллиарда рублей, или 51,8% от общего объема выданной ипотеки. Таким образом, несмотря на падение, льготные кредиты по-прежнему формируют больше половины ипотечного рынка.
Одновременно россияне стали активнее оформлять жилищные кредиты на рыночных условиях. За месяц объем такой ипотеки увеличился на 8,1% и достиг 175,2 миллиарда рублей.
Рост ипотечного долга сам по себе не означает, что в стране начинается ипотечный кризис. Здесь важно различать общий размер задолженности и качество этого долга — то есть сколько заемщиков перестают вовремя платить, подчеркнул в интервью порталу PNZ.RU экономист Герман Ткаченко.
«Сейчас ситуация выглядит скорее как зона повышенного внимания, но не критическая. На 1 августа 2026 года ипотечная задолженность россиян достигла 24,7 трлн рублей. При этом Банк России оценивал долю проблемной ипотечной задолженности на 1 апреля в 1,8% против 1% годом ранее. Регулятор прямо отметил, что показатель вырос, но по историческим меркам остается невысоким», — объясняет эксперт.
Чем опасен дальнейший рост долгов по ипотеке
Главная проблема возникает не тогда, когда ипотечный портфель достигает определенной суммы, а когда быстро увеличивается доля заемщиков, которые не могут обслуживать кредиты. Если просрочки начнут массово расти, последствия могут быть серьезными. Банкам придется создавать больше резервов под проблемные кредиты, что способно ухудшить их финансовые показатели. Одновременно банки могут стать осторожнее при выдаче новых кредитов, а требования к заемщикам — жестче.
Для самих граждан риск еще очевиднее: при длительной просрочке банк может взыскивать задолженность, а ипотечная квартира является залогом. В тяжелом сценарии заемщик рискует потерять жилье, причем обязательства перед банком не всегда автоматически исчезают только из-за продажи заложенной недвижимости.
Еще один эффект — давление на рынок жилья. Если большое количество заемщиков одновременно начнет продавать квартиры из-за финансовых проблем, предложение увеличится, а цены могут оказаться под давлением.
А какая сумма будет «критической»?
«Конкретной критической суммы вроде 25, 30 или 35 трлн рублей не существует. Для экономики гораздо важнее соотношение задолженности с доходами населения, стоимостью жилья, капиталом банков и объемом просрочки. Например, условные 30 трлн рублей ипотечного долга могут быть относительно безопасными при стабильных доходах и низкой просрочке. А гораздо меньший портфель способен создать серьезные проблемы, если заемщики массово перестанут платить. Поэтому гораздо правильнее следить не за самой цифрой 24,7 трлн рублей, а за тем, как меняется доля проблемных кредитов и просрочек», — поясняет Герман Ткаченко.
Есть и еще один тревожный показатель — долговая нагрузка. Банк России рассчитывает ПДН как отношение совокупных ежемесячных платежей человека по кредитам к его среднемесячному доходу. В II квартале 2026 года только 4% новых ипотек приходилось на заемщиков с ПДН выше 80%, тогда как годом ранее было 6%. То есть именно в новых выдачах ситуация пока стала более осторожной.
