Юрист Евгений Фурин подробно разобрал актуальный вопрос, который вызывает путаницу у многих россиян: с какой даты следует отсчитывать срок владения имуществом при его продаже?
Федеральная налоговая служба в начале года опубликовала свежие разъяснения, уточнив, как правильно применять нормы о минимальном сроке владения недвижимостью и когда возникает обязанность уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
При продаже недвижимости главным фактором является именно срок владения имуществом. Если объект недвижимости находился в собственности меньше установленного законом срока — обычно пять лет, а в ряде случаев три года — при продаже возникает обязательство декларировать доход и, при отсутствии льгот или вычетов, уплатить НДФЛ. Однако существует ряд важных исключений, которые могут существенно изменить расчет.
Исключения, которые нужно знать
Наследство. При получении жилья по наследству срок владения исчисляется не с даты регистрации права, а с даты смерти наследодателя. На практике это может дать существенное преимущество: разница иногда составляет несколько лет, что позволяет избежать уплаты налога.
Долевое строительство (ДДУ). Если квартира приобретена по договору долевого участия, минимальный срок владения начинает отсчитываться с момента полной оплаты объекта, а не с даты государственной регистрации после сдачи дома в эксплуатацию.
Раздел, перепланировка, реконструкция, выдел долей. В случае продажи жилья, образованного после раздела квартиры, перепланировки или реконструкции, срок владения определяется с даты приобретения исходного объекта, а не с момента регистрации нового.
Доли, приобретенные в разное время. Если объект недвижимости оформлялся по частям, срок владения при продаже считается с даты приобретения первой доли, а не последней. В письме от 07.05.2025 № 03-04-05/45441 Минфин РФ разъяснил, с какой даты нужно считать срок владения в случае раздела имущества, его реконструкции или перепланировки, а также в случае выделения доли. Дело в том, что период владения начинает исчисляться с момента государственной регистрации, которой подлежат и любые изменения объектов, в том числе перечисленные случаи.
Законом от 08.08.2024 № 259-ФЗ в пункт 2 статьи 217.1 НК РФ внесены поправки, согласно которым срок владения имуществом при его разделе, выделе доли, реконструкции или перепланировке начинает исчисляться с момента приобретения первоначального объекта. А в случае объединения объектов – с даты покупки последнего из них.
Объединение нескольких квартир. Когда новое жилое помещение создается путем объединения нескольких объектов, минимальный срок владения определяется с даты приобретения последнего из объединенных объектов.
Детские доли и материнский капитал. При покупке квартиры с использованием материнского капитала, если выделяется доля ребенку, срок владения этой долей при продаже начинается с даты приобретения квартиры родителями, а не с момента выделения доли ребенку. Именно это разъяснение ФНС стало одним из самых значимых за последние годы, так как раньше на этом этапе возникало множество спорных ситуаций с налоговыми органами.
Раздел земельных участков. При продаже земельных участков, предназначенных для ИЖС, ЛПХ, дачного строительства или личного гаража, образованных в результате раздела или выдела, срок владения новым участком считается с даты приобретения исходного участка. Это правило действует, если разделено не более двух участков.
