Жилье без ипотеки: как оформить договор соцнайма и приватизировать квартиру

Россияне имеют право бесплатно получить квартиру от государства. Механизм распределения жилых помещений из государственного и муниципального фондов регулируется Жилищным кодексом РФ. Предоставление недвижимости по договору социального найма позволяет определенным категориям граждан бессрочно пользоваться жильем на льготных условиях. Наниматели освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц, так как собственником объектов остается государство или муниципалитет. При этом плата за наем и коммунальные услуги вносится ежемесячно по фиксированным тарифам.

Поскольку жилье не принадлежит гражданину на правах собственности, его невозможно продать, подарить или оставить в наследство до момента завершения процедуры приватизации. Однако в случае смерти основного нанимателя, согласно нормам статьи 67 ЖК РФ, дееспособные члены его семьи имеют право переоформить договор социального найма на себя.

Органы, ответственные за распределение жилого фонда

Функции наймодателя от лица государства выполняют уполномоченные органы исполнительной власти. В муниципальных образованиях данные полномочия возложены на местные администрации (профильные департаменты, комитеты или отделы по управлению имуществом). На уровне субъектов Федерации распределением фонда занимаются региональные ведомства — например, в столице эти задачи выполняет Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ).

Порядок признания семьи малоимущей

Для вхождения в государственные жилищные программы заявителям необходимо официально подтвердить статус малоимущих. Данная процедура опирается на расчет среднедушевого дохода семьи, который сопоставляется с региональным прожиточным минимумом.

Расчет производится на основании сведений за три месяца, предшествующих дате подачи заявления. Совокупный доход всех членов семьи за указанный период делится на три, а затем — на количество человек в семье. В расчетную массу включаются доходы до вычета НДФЛ и выплаты по алиментам. Помимо заработных плат, премий и отпускных, учитываются пенсии, стипендии, социальные пособия и доходы от аренды имущества.

В состав семьи для расчета включаются супруги, несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой лица, а также совершеннолетние дети в возрасте до 23 лет, обучающиеся на очных отделениях вузов. Не подлежат учету граждане, находящиеся на полном государственном обеспечении, военнослужащие по призыву, лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы или находящиеся под следствием.

Важно! Органы социальной защиты и администрации регионов оценивают не только текущие доходы, но и стоимость имущества (наличие нескольких квартир, земельных участков или дорогостоящих транспортных средств). Избыток имущества является законным основанием для отказа в признании семьи малоимущей.

Категории граждан, имеющих право на получение государственного жилья

Статья 51 Жилищного кодекса РФ четко определяет круг лиц, имеющих законные основания претендовать на бесплатную недвижимость от государства. Главным условием является одновременное признание граждан малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий.

К нуждающимся относятся лица:

• не имеющие в собственности или в пользовании по договору соцнайма никаких жилых помещений (правило распространяется на всех членов семьи);
• обеспеченные жильем, площадь которого ниже установленной в регионе учетной нормы на одного человека (в Санкт-Петербурге данный лимит составляет 9 кв. м для отдельных квартир, в Челябинске — 10 кв. м, в Воронеже — 11 кв. м, в Омске — 15 кв. м);
• проживающие в помещениях, признанных непригодными для постоянного проживания (аварийный фонд, дома под снос);
• страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний (согласно перечню Минздрава РФ), при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно для окружающих.

Требования к предоставляемым объектам недвижимости

На основании статьи 62 ЖК РФ, гражданам в социальный наем может быть предоставлена квартира, жилой дом или их изолированные части. Жилье должно отвечать всем санитарным и техническим требованиям.

В Москве норма предоставления площади из городского фонда зафиксирована на уровне 18 кв. м на каждого члена семьи. Если у заявителей уже имеется недвижимость в собственности или пользовании, ее метраж вычитается из площади выделяемого жилья. Ограничения по максимальной площади жестко регламентированы: например, на одиноко проживающего гражданина выделяется однокомнатная квартира площадью до 40 кв. м, на супружескую пару — до 44 кв. м, а на разнополых членов семьи из двух человек (кроме супругов) — двухкомнатная квартира до 54 кв. м. Заселение лиц разного пола (старше 9 лет) в одну комнату без их согласия не допускается.

Юрист объяснила, почему наследников могут оставить без приватизированной квартиры

Новый закон обернулся проблемами для владельцев приватизированного жилья

Через нотариуса: у собственников приватизированных квартир появится новая обязанность

Ошибки при оформлении документов и последствия

В юридической практике часто фиксируются намеренные действия граждан по ухудшению своих жилищных условий (продажа долей, намеренное вселение сторонних лиц). На основании статьи 53 ЖК РФ, при выявлении таких фактов граждане лишаются права вставать на учет в качестве нуждающихся на срок 5 лет с момента совершения указанных действий.

Другой распространенной ошибкой является необоснованный отказ от предложенных вариантов жилья. Это может повлечь за собой аннулирование текущей заявки и необходимость повторного прохождения многолетней очереди.

Алгоритм постановки на учет и сроки ожидания

Процедура постановки в очередь на жилье предусматривает подачу совместного заявления от всех членов семьи и сбор пакета документов, в который входят паспорта, свидетельства о рождении, выписки из домовой книги, справки из Росреестра об отсутствии недвижимости в собственности, а также документы, подтверждающие право на льготы.

Уполномоченный орган обязан вынести решение о постановке на учет либо об отказе в течение 30 дней. На уведомление заявителя отводится еще 3 рабочих дня. В случае неправомерного отказа решение обжалуется в судебном порядке.

Сроки нахождения в общей очереди не регламентированы и могут составлять более 10 лет. Вне очереди, согласно законодательству, жилье предоставляется детям-сиротам, лицам с опасными хроническими болезнями, а также гражданам, чьи дома признаны аварийными и не подлежащими ремонту.

Заключение договора социального найма

После получения положительного решения гражданин обязан подписать бессрочный договор социального найма в течение 10 рабочих дней (в отдельных случаях — до 12 рабочих дней). Процедуру можно пройти через МФЦ, региональный портал «Госуслуги» или непосредственно в профильном ведомстве. Пропуск установленного срока подписания влечет за собой аннулирование государственной услуги.

Переход права собственности: правила приватизации

Приватизация позволяет нанимателю бесплатно оформить государственное жилье в частную собственность. Правом на приватизацию обладают только граждане РФ, которые ранее не участвовали в аналогичных процедурах на территории страны после достижения совершеннолетия. Требуется обязательное согласие всех прописанных жильцов, включая несовершеннолетних от 14 до 18 лет. Приватизация отдельных долей в квартире запрещена — объект переоформляется полностью.

Срок регистрации услуги составляет до 46 рабочих дней. Законом установлен перечень объектов, которые категорически запрещено приватизировать:

• аварийное жилье;
• комнаты в специализированных общежитиях;
• жилые помещения в закрытых военных городках;
• служебное жилье (за некоторыми исключениями).

В ряде регионов РФ действуют ограничения по срокам (например, приватизация разрешена только через 5 лет после заключения договора соцнайма), однако в Москве приватизировать объект можно сразу после подписания договора.