Нарушение сроков передачи квартиры является одним из самых распространенных оснований для споров между покупателями жилья и застройщиками. Если девелопер не передал квартиру в срок, установленный договором долевого участия (ДДУ), это считается нарушением его обязательств. Именно в договоре фиксируется дата, до которой застройщик обязан передать объект и подписать с участником долевого строительства акт приема-передачи.
При этом важно различать два разных срока. Первый — ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, который означает завершение строительства и готовность здания к заселению. Второй — дата подписания акта приема-передачи квартиры, то есть фактическая передача ключей собственнику. Именно этот срок чаще всего указывается в договоре долевого участия и имеет решающее значение при определении просрочки.
Если застройщик задерживает передачу квартиры хотя бы на один день после даты, указанной в ДДУ, у дольщика возникает право требовать выплаты неустойки. Кроме того, Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» позволяет участнику долевого строительства отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денежных средств.
Нередко, понимая, что уложиться в срок не удастся, застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе даты передачи квартиры. Закон обязывает уведомить дольщика о таких изменениях не позднее чем за два месяца до установленной даты передачи жилья и в тот же срок предложить заключить соответствующее дополнительное соглашение.
Однако соглашаться на перенос сроков покупатель не обязан. Подписание такого документа является исключительно добровольным. При этом необходимо учитывать, что согласие на изменение сроков фактически лишает дольщика возможности требовать неустойку за период просрочки, поскольку новая дата передачи квартиры становится официально согласованной сторонами.
В случае нарушения сроков дольщик вправе обратиться к застройщику с письменной претензией и потребовать выплаты неустойки. Если компания откажется удовлетворить требования добровольно, спор может быть передан в суд. При этом законодательство допускает обращение с иском сразу, без соблюдения претензионного порядка, если обязательный досудебный порядок не предусмотрен самим договором долевого участия.
Тем не менее специалисты считают, что сначала имеет смысл попытаться урегулировать ситуацию мирным путем. Для этого застройщику направляется претензия с требованием выплатить предусмотренную законом неустойку. Если компромисс не достигнут, к исковому заявлению прикладываются копия претензии и документы, подтверждающие заключение сделки.
Важно учитывать, что во время судебного разбирательства начисление неустойки не прекращается. За весь период рассмотрения дела суд может взыскать с застройщика дополнительную сумму за продолжающуюся просрочку передачи квартиры.
Еще один возможный вариант защиты своих прав — расторжение договора долевого участия. Если становится очевидно, что строительство фактически остановлено и завершение работ в ближайшее время невозможно, покупатель вправе отказаться от договора и потребовать возврата всех уплаченных средств.
Стройка «встала»: как дольщику вернуть деньги при задержке сдачи дома и почему важны именно 3 месяца
Однако такое решение далеко не всегда оказывается наиболее выгодным. Если дом находится на высокой стадии готовности и строительство продолжается, эксперты советуют тщательно оценить ситуацию. После завершения строительства стоимость квартиры на рынке может оказаться значительно выше первоначальной цены покупки, поэтому многие дольщики предпочитают дождаться передачи жилья, а затем взыскать с застройщика положенную неустойку.
Совсем иначе складывается ситуация, если строительные работы практически не ведутся или компания столкнулась с серьезными финансовыми проблемами. В случае банкротства застройщика защита своих прав, как правило, осуществляется уже в судебном порядке.
Квартира в ипотеку, а застройщиков задерживает дом: что делать?
Особые сложности возникают у покупателей, оформивших квартиру в ипотеку. После подписания акта приема-передачи они обязаны зарегистрировать право собственности и предоставить банку документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств. Обычно речь идет о выписке из ЕГРН, отчете об оценке недвижимости и полисе страхования жилья.
Как правило, сделать это необходимо в течение шести месяцев после подписания акта приема-передачи. Если установленный ипотечным договором срок нарушен, банк вправе применить предусмотренные договором меры ответственности, включая начисление неустойки.
Если причиной задержки стало нарушение сроков со стороны застройщика, заемщику рекомендуется заранее уведомить об этом кредитную организацию, не дожидаясь окончания установленного срока. Для этого подается заявление о продлении срока предоставления документов с приложением подтверждений задержки строительства.
В качестве подтверждающих документов банк может принять дополнительное соглашение к договору долевого участия о переносе сроков, официальное письмо застройщика, уведомления органов регистрации недвижимости, публикации в средствах массовой информации о переносе сроков строительства, а также судебные документы, если в отношении застройщика начата процедура банкротства или уже подан иск, рассказали эксперты ДомКлик.
