Собственники и покупатели приватизированного жилья получили дополнительные гарантии. Вступил в силу Федеральный закон от 10 июня 2026 года № 167-ФЗ «О внесении изменений в статьи 196 и 217 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», который ограничил срок, в течение которого можно оспорить приватизацию квартиры. Об изменениях рассказала адвокат Ирина Сивакова.
Сегодня значительная часть квартир, полученных гражданами еще в советское время, находится в частной собственности именно благодаря приватизации. При этом судебная практика давно исходит из того, что приватизация является сделкой, а значит, при наличии законных оснований она может быть признана недействительной.
Почему приватизацию могут отменить
Как отмечает юрист, суды продолжают рассматривать дела, в которых приватизация признается незаконной из-за нарушений, допущенных при ее оформлении. Наиболее распространенная причина — отсутствие согласия людей, которые имели право участвовать в приватизации. Речь идет обо всех гражданах, обладавших правом проживания в квартире на тот момент, включая тех, кого могли незаконно снять с регистрационного учета.
Встречаются и обратные ситуации, когда в число участников приватизации включали человека, который не имел на это законных оснований. Например, если впоследствии брак, дававший такое право, был признан недействительным.
Еще одним основанием для отмены сделки может стать доказанный факт того, что один из участников приватизации в момент подписания документов не понимал значения своих действий или не мог ими руководить. Такие обстоятельства подтверждаются судебной экспертизой.
Что изменилось после принятия нового закона
До недавнего времени сроки для обращения в суд зависели от характера нарушения. Если сделку можно было оспорить, исковая давность составляла один год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если же сделка считалась ничтожной, поскольку была совершена с нарушением закона, срок составлял три года с того же момента.
На практике это приводило к ситуациям, когда даже спустя десятилетия после приватизации возникали судебные споры. Если истец доказывал, что узнал о нарушении своих прав значительно позже, квартиру могли вернуть в государственную собственность. Подобные решения создавали серьезные риски не только для первоначальных владельцев, но и для людей, которые впоследствии приобрели такое жилье.
Федеральный закон № 167-ФЗ изменил этот порядок. Теперь срок исковой давности по таким требованиям ограничен десятью годами со дня нарушения прав истца.
По мнению экспертов, это позволит значительно повысить правовую определенность и лучше защитить интересы собственников приватизированного жилья, а также добросовестных покупателей недвижимости.
Новое правило распространяется не на все случаи.
Как отмечает Ирина Сивакова, ограничение десятилетним сроком не применяется к делам, связанным с коррупцией, а также к ряду других исключений, предусмотренных законодательством.
Поэтому при покупке приватизированной квартиры специалисты по-прежнему рекомендуют тщательно проверять историю объекта недвижимости и учитывать возможные юридические риски, включая вероятность возникновения споров по коррупционным основаниям или в иных случаях, прямо предусмотренных законом.
