Баня на дачном участке давно стала для многих россиян не просто хозяйственной постройкой, а частью привычного образа жизни. После рабочего дня в саду или огороде именно она помогает восстановить силы, расслабиться, попариться и, как считают многие, укрепить здоровье.
Нередко в бане собираются родственники, друзья или соседи по участку, и в этом нет никаких нарушений. Однако в последние годы некоторые владельцы загородной недвижимости идут гораздо дальше, превращая обычные дачи и бани в полноценные коммерческие комплексы с рекламой, вывесками и приемом клиентов. Именно такие случаи все чаще становятся предметом судебных разбирательств, поскольку использование участка и построек должно соответствовать требованиям законодательства.
Попытка оформить коммерческий банный комплекс как обычный садовый дом завершилась для одного из владельцев судебным поражением. Верховный Суд РФ отказался пересматривать вердикт нижестоящих инстанций, фактически подтвердив законность требований администрации о сносе постройки, возведенной на земельном участке, предназначенном для садоводства.
Поводом для судебного разбирательства стала проверка, в ходе которой местная администрация установила, что индивидуальный предприниматель использует баню на дачном участке для оказания платных услуг. Объект активно рекламировался в интернете как полноценный банный комплекс, однако в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) был зарегистрирован в упрощенном порядке как садовый дом.
Администрация потребовала признать строение самовольной постройкой и обязать собственника снести его. Власти указали, что фактически объект является коммерческой баней, а не садовым домом. Такое здание относится к объектам, при строительстве которых требуется разработка проектной документации, соблюдение специальных строительных требований, прохождение экспертизы, строительного контроля, получение разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию. При этом в ходе судебного процесса предприниматель изменил сведения в ЕГРН, переименовав объект из «садового дома» в «нежилое здание».
Суд первой инстанции встал на сторону предпринимателя. Судья отметил, что строение официально зарегистрировано в ЕГРН как садовый дом площадью 165 квадратных метров, а сама регистрация никем не была оспорена. Кроме того, суд сослался на часть 19 статьи 70 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, указав, что наименование объекта не является его основной характеристикой и может быть изменено собственником. Также было принято во внимание, что во время рассмотрения дела изменился градостроительный регламент территории. Для земельного участка появился новый вид разрешенного использования — «бытовое обслуживание», который допускает размещение бань.
Однако апелляционный суд и кассационная инстанция пришли к противоположному выводу и поддержали требования администрации.
Суды указали, что при рассмотрении подобных споров необходимо учитывать положения абзаца первого пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке». В документе разъясняется, что возможность строительства определяется видом разрешенного использования земельного участка, установленным градостроительным регламентом, в соответствии с пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ, статьей 30, частью 1 статьи 36 и статьей 37 Градостроительного кодекса РФ, а также пунктом 12 части 1 статьи 10 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Из материалов дела следовало, что на момент строительства участок имел вид разрешенного использования «для садоводства». Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412, такой режим допускает размещение садовых домов и хозяйственных построек исключительно для собственных нужд граждан, но не коммерческих объектов, оказывающих бытовые услуги.
Лишь позднее участок получил новый вид разрешенного использования — «бытовое обслуживание», позволяющий размещать объекты капитального строительства для оказания бытовых услуг, включая бани, парикмахерские, мастерские, химчистки и другие аналогичные объекты. Однако суды подчеркнули, что юридическое значение имеет именно правовой режим земли на момент возведения здания, а не изменения, внесенные уже после возникновения спора.
Кроме того, предприниматель не смог представить доказательства того, что спорное строение изначально предназначалось для личного использования как индивидуальный жилой или садовый дом. Напротив, вывеска на здании, рекламные материалы и сведения с интернет-сайтов подтверждали его коммерческое назначение. Суд пришел к выводу, что регистрация объекта как садового дома была использована для обхода требований законодательства и упрощения оформления недвижимости без соблюдения процедур, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.
Суды также указали, что строительство подобного объекта требовало получения всей разрешительной документации. Однако разрешение на строительство, проектная документация, ее экспертиза и документы о вводе объекта в эксплуатацию оформлены не были. Более того, ответчик не представил доказательств того, что предпринимал меры по легализации здания в установленном законом порядке, как это предусмотрено пунктом 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 года № 143.
Дополнительным обстоятельством стало отсутствие подтверждений безопасности объекта. В материалах дела не оказалось доказательств соответствия здания строительным и противопожарным нормам. Судебная экспертиза также не была проведена, поскольку предприниматель не внес денежные средства на депозит суда для ее оплаты.
Верховный Суд РФ отказался пересматривать дело. Высшая судебная инстанция согласилась с выводами нижестоящих судов, отметив, что предприниматель не доказал ни первоначальное предназначение объекта для личного использования, ни его соответствие строительным и противопожарным требованиям, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и нарушения прав третьих лиц. В результате требования администрации о сносе самовольной постройки были признаны законными.
