Покупка квартиры может обернуться судебным спором даже в том случае, если на первый взгляд все документы продавца выглядят безупречно. О возможных причинах оспаривания сделок с недвижимостью рассказала член методического совета Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Юлия Липатова в эфире радио «Комсомольская правда в Петербурге».
Одним из самых очевидных рисков остаются поддельные документы. Мошенники могут использовать фиктивные доверенности, фальшивые выписки из ЕГРН и регистрационные сведения. В некоторых случаях злоумышленники идут еще дальше и пытаются продать чужую квартиру, предъявляя поддельный паспорт.
Однако отсутствие явных проблем с бумагами еще не гарантирует безопасности сделки. Опасность может быть связана с финансовым положением самого собственника. В частности, проблемы возникают при покупке недвижимости у человека, который находится на грани банкротства.
Если владелец понимает, что не сможет погасить накопившиеся долги, он иногда пытается заранее вывести имущество из своего владения. Например, квартира может быть подарена родственнику, после чего тот продает недвижимость уже другому человеку. В дальнейшем такая цепочка сделок способна стать предметом разбирательства в рамках дела о банкротстве.
Отдельные риски связаны с недвижимостью, полученной продавцом по наследству. Наличие свидетельства о праве на наследство само по себе не всегда означает, что у квартиры не осталось других претендентов.
«В качестве примера: вы покупаете квартиру, которая досталась продавцу по наследству. Из свидетельства о праве на наследство явно видно, что она выдана ему. При этом вы не можете установить, были ли другие наследники, отказывались ли они от наследства или же они просто умолчали», — пояснила Юлия Липатова.
По ее словам, спустя некоторое время другие наследники могут заявить о своих правах и обратиться в суд. В результате добросовестный покупатель оказывается втянут в спор, хотя на момент приобретения квартиры мог не знать о существовании других претендентов на наследство.
Проблема в таких случаях заключается в том, что обычная проверка документов не всегда позволяет увидеть скрытые обстоятельства сделки. История перехода права собственности, основания приобретения недвижимости и возможные права третьих лиц требуют отдельной проверки.
Снизить риски при покупке недвижимости позволяет нотариальное сопровождение сделки. Нотариус проверяет представленные документы и сведения, необходимые для удостоверения сделки, а также обращает внимание на обстоятельства, которые могут повлиять на ее законность.
Особенно осторожно следует относиться к квартирам, которые недавно перешли к продавцу по наследству, были подарены или несколько раз перепродавались за короткий срок. Такие обстоятельства сами по себе не свидетельствуют о нарушении закона, но требуют более внимательной проверки перед заключением договора.
В конечном счете безопасность сделки с недвижимостью зависит не только от наличия у продавца документов на квартиру. Существенное значение имеют история объекта, обстоятельства его приобретения и возможные права других лиц. Именно поэтому нотариальная проверка может стать дополнительным способом защитить покупателя от последующих претензий и судебных споров.
Спасет ли статут «добросовестного приобретателя», если объявятся скрытые наследники? Не всегда. Если наследник докажет в суде, что не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил срок по уважительной причине, суд может перераспределить доли или истребовать имущество из чужого незаконного владения.
За какой период проверяется история банкротства продавца квартиры? Особое внимание уделяется сделкам за последние 3 года до подачи заявления о признании гражданина банкротом. Именно за этот период финансовый управляющий чаще всего оспаривает договоры дарения и купли-продажи по заниженной цене.
Защищает ли нотариальное удостоверение сделки от изъятия квартиры? Нотариус несет полную имущественную ответственность и проверяет дееспособность сторон, подлинность документов и отсутствия обременений на момент сделки. Однако он не может гарантировать отсутствие неизвестных внебрачных наследников или скрытых долгов продавца.
