Покупка квартиры на вторичном рынке традиционно считается одной из самых рискованных сделок. Главной угрозой юристы называют признание договора недействительным через суд. Однако, как пояснила адвокат Ирина Сивакова, даже отсутствие такого решения не гарантирует новому владельцу спокойной жизни.
Свежий пример из судебной практики Санкт-Петербурга показал, что покупатель может неожиданно столкнуться с жильцами, которых придется вселять в квартиру по решению суда, несмотря на полностью оформленное право собственности.
Жительница Санкт-Петербурга приобрела квартиру, не заметив на первый взгляд никаких тревожных сигналов. Известно было лишь то, что продавец получила жилье двумя годами ранее по договору дарения от собственного сына.
Проблемы начались спустя некоторое время, когда новая собственница получила судебный иск от бывшей супруги прежнего владельца квартиры.
Выяснилось, что дарение недвижимости матери было неслучайным. На тот момент мужчина находился в процессе развода, а в квартире были зарегистрированы двое его несовершеннолетних детей.
Само жилье являлось личной собственностью мужчины, поэтому бывшая жена не могла претендовать на долю в квартире. Однако вопрос с детьми оказался гораздо сложнее: лишить их права проживания было не так просто.
Тогда собственник решил переоформить квартиру на мать. После смены владельца женщина обратилась в суд и добилась снятия детей с регистрационного учета. Практически сразу после этого квартира была продана.
Но история на этом не закончилась. Позже апелляционная инстанция пересмотрела дело и отменила решение о выселении несовершеннолетних. Суд признал за детьми право пользования жилым помещением, указав на нарушение их жилищных интересов. После этого мать детей попыталась добиться признания сделки купли-продажи недействительной.
Подобные ситуации уже давно известны российской судебной практике. Еще Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 08.06.2010 № 13-П указал, что суды обязаны защищать жилищные права несовершеннолетних детей даже в случаях, когда собственник пытается избавиться от жилья после развода, сообщила Ирина Сивакова.
Тем не менее Санкт-Петербургский городской суд пришел к выводу, что восстановление права детей на проживание уже является достаточной мерой защиты. Договор купли-продажи квартиры суд решил оставить в силе.
В результате новая владелица сохранила право собственности на недвижимость, но одновременно получила обязанность вселить в квартиру детей бывшего хозяина жилья. Такое решение утверждено Определением Санкт-Петербургского городского суда от 14 мая 2025 года по делу № 33-7204/2025.
Эта история вновь показала, что даже юридически действительная сделка не всегда означает отсутствие серьезных проблем для покупателя. Особенно если в истории квартиры фигурируют несовершеннолетние дети и семейные споры прежних собственников.
Как не купить квартиру с «сюрпризом» в виде чужих детей?
Чтобы не оказаться на месте героини судебного процесса, перед подписанием договора выполните четыре обязательных шага.
- Изучите историю переходов прав. Если продавец сам получил квартиру по дарению или наследству совсем недавно (менее 3–5 лет назад), это повод для максимальной настороженности. Избегайте поспешных сделок.
- Требуйте архивную выписку. Обычная справка показывает только тех, кто прописан сейчас. Архивированная выписка раскроет информацию о детях, которых выписали прямо перед продажей.
- Проверяйте семейный статус продавца. Выясните, состоял ли продавец в браке на момент приобретения жилья и были ли у него дети. Особый риск — период сразу после развода.
- Включайте в договор защитные пункты. Пропишите жесткие штрафы и обязательство продавца решить все споры с третьими лицами за свой счет, а также заверение о том, что жилье не обременено правами третьих лиц.
