На фоне массового сокращения магазинов у крупных брендов и уменьшения торговых площадей торговые центры стремительно меняют формат. Если раньше пустующие пространства занимали фитнес-клубы или развлекательные проекты, то теперь часть владельцев ТЦ пошла еще дальше — торговые площади превращают в апартаменты.
Особенно заметно этот процесс развивается в Сочи, где помещения в торговых центрах начали активно переоборудовать под жилье с последующей продажей или сдачей в аренду. Причина очевидна — спрос на классическую торговую недвижимость снижается, а владельцы объектов ищут любые способы компенсировать убытки.
Так, в одном из местных ТЦ помещения уже выставляются как апартаменты: за студию площадью 21 кв. м на шестом этаже просят 13,8 млн рублей, а аренда аналогичных объектов достигает 65 тыс. рублей в месяц. Подобные предложения появляются и в Торговой галерее на улице Навагинской, где сосредоточено сразу несколько торговых комплексов.
Такая трансформация вызывает серьезное недовольство среди местных жителей. Многие считают перевод коммерческих помещений в жилье нарушением законодательства и намерены добиваться проверок через прокуратуру.
Подобные конфликты уже возникали в Москве. Несколько лет назад столичные власти ввели жесткие штрафы за использование нежилых объектов в качестве жилья. В соответствии с ч. 1.3 ст. 6.7 КоАП Москвы, запрещено строительство и продажа жилых апартаментов на участках, выделенных под административные здания. Нарушителям грозят штрафы от 0,5% до 3% кадастровой стоимости земли, а при повторных нарушениях санкции могут достигать 5%. Исключение составляют лишь апартаменты, имеющие официальный гостиничный статус.
Сочи — далеко не единственный пример. Аналогичные случаи уже фиксируются в Екатеринбурге, где апартаменты появились на территории бизнес-центров, а также в Зеленоградске, где помещения торговых комплексов также начали использовать под жилье.
По словам основателя Российского совета торговых центров Олега Войцеховского, подобный сценарий становится частью масштабной перестройки рынка. Освобождающиеся площади переоборудуются под термы, спортивные комплексы, медицинские центры, культурные пространства и временное проживание.
Эксперт подчеркивает: многие старые торговые центры фактически исчерпали свой потенциал как розничные объекты. Поток покупателей снижается, арендаторы уходят, а сами здания часто невозможно модернизировать под современные стандарты торговли.
Ситуация отражает общероссийский кризис торговой недвижимости. По оценкам аналитиков, к началу 2026 года уже 71% региональных торговых центров нуждаются в реконцепции или серьезной реновации. Владельцы стремятся быстрее вернуть вложенные средства, распродавая площади под апартаменты, однако такой шаг кардинально меняет назначение объектов и практически исключает возврат к классической торговле.
Рынок демонстрирует тревожные показатели. В 2025 году доля пустующих площадей в российских ТЦ достигла 6,2%, а в первом квартале 2026 года выросла до 7,5%. В Москве ситуация еще напряженнее — уровень вакантности составляет почти 10%, а в отдельных районах достигает 16%. Посещаемость крупных и средних торговых центров также продолжает снижаться. По сравнению с 2019 годом трафик сократился уже на 25%, и эксперты предупреждают: спад продолжится.
Фактически торговые центры больше не могут существовать исключительно как площадки для шопинга. В ближайшие годы до 60–70% их пространств могут занять развлекательные, спортивные, общественные и жилые форматы, считают эксперты.
