Российский рынок вторичного жилья начал постепенно выходить из затяжного периода затишья. На фоне снижения ипотечных ставок банки стали чаще одобрять кредиты, число сделок растет, а покупатели все быстрее принимают решения о приобретении недвижимости.
По данным аналитиков SaaS-платформы TYMY, с начала года доля одобренных заявок на ипотеку для покупки вторичного жилья увеличивалась ежемесячно. Однако по итогам первого квартала показатель практически не отличался от результатов прошлого года — 40,24% против 40,59%. Ситуация заметно изменилась уже в апреле 2026 года. Доля положительных решений достигла 49,71%, тогда как годом ранее составляла 40,72%. В мае положительная динамика сохранилась: по предварительным данным, банки одобрили 47,74% заявок.
Руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников объяснил рост тем, что снижение ипотечных ставок позволило большему числу заемщиков соответствовать требованиям кредитных организаций. Параллельно увеличивается и количество обращений за кредитами. В апреле общий объем ипотечных заявок вырос на 16,27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Особенно заметный рост наблюдается на рынке готового жилья — число заявок здесь оказалось выше сразу на 74,2%.
Все большую роль на рынке начинает играть ипотека по рыночным программам, которая чаще всего используется именно для покупки жилья на вторичном рынке. По данным Банка России, в марте 2026 года доля таких кредитов составляла 41,5%, а уже в апреле выросла до 43,7%. Согласно статистике ДОМ.РФ, в мае на рыночные программы пришлось 45,7% всех ипотечных выдач. Для сравнения: в мае прошлого года этот показатель не превышал 22%.
Одновременно существенно увеличилась доля кредитов, направленных на покупку вторичного жилья. В мае она достигла 38% от общего объема ипотечных выдач против 12% годом ранее. В целом в мае банки оформили 79 тысяч ипотечных кредитов, что на 24% больше в количественном выражении и на 15% больше по объему выдачи, чем за аналогичный месяц прошлого года. Главным фактором роста стала именно рыночная ипотека.
Президент Российской гильдии риэлторов Артемий Шурыгин отметил, что рынок постепенно оживает благодаря ожиданиям дальнейшего снижения ключевой ставки и адаптации покупателей к новым экономическим условиям. Сегодня средневзвешенная ставка по ипотеке на вторичное жилье, по данным ДОМ.РФ, составляет 18,36%. Год назад этот показатель достигал 26,69%.
Позитивные изменения заметны не только по количеству кредитов, но и по скорости проведения сделок. Они ускорились. По данным TYMY, в апреле средний срок между получением одобрения банка и покупкой квартиры сократился до 17 дней. Год назад этот показатель составлял 22 дня. Эксперты считают такую динамику важным сигналом для рынка. Покупатели стали реже откладывать решения в ожидании более выгодных условий.
Директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский объясняет ускорение сразу несколькими причинами. За время длительного спада на вторичном рынке накопился значительный объем предложений, поэтому поиск подходящей квартиры занимает меньше времени. Кроме того, рынок активно внедряет цифровые инструменты сопровождения сделок, что также ускоряет процесс оформления недвижимости. Дополнительным фактором остается сравнительно невысокая нагрузка на ипотечных брокеров и специалистов по недвижимости, поскольку рынок пока не достиг объемов, существовавших до резкого роста ипотечных ставок.
Активизация спроса уже отражается на количестве сделок. По оценкам Александра Чернокульского, в мае их было на 45% больше, чем годом ранее. За первые пять месяцев года рост составил около 26%. На фоне восстановления покупательской активности эксперты ожидают постепенное повышение стоимости жилья.
По мнению Александра Перевозникова, многие покупатели стремятся успеть приобрести недвижимость до начала более заметного роста цен. В ближайшие месяцы стоимость квартир может увеличиваться достаточно активно, а новый ценовой уровень окончательно сформируется ближе к завершению осеннего сезона. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке сейчас находится в диапазоне от 120 до 135 тысяч рублей. Только за апрель цены выросли примерно на 0,8%.
Во многих городах средняя квартира уже оценивается в 6–7 миллионов рублей и выше. В Российской гильдии риэлторов прогнозируют более умеренный сценарий. По оценке специалистов, при сохранении курса на снижение ключевой ставки стоимость жилья будет расти примерно на уровне инфляции — в пределах 5–8% в год без резких скачков.
По словам риелтора Евгения Потапова, дополнительное влияние на вторичный рынок способно оказать ближайшее заседание Банка России, когда ключевая ставка может быть понижена еще на 0,5 п.п.
«Уже сейчас доходность по вкладам находится в районе 13%, а по накопительным счетам около 11-12%. Дальнейшее снижение «ключа», а оно, вероятно, будет продолжаться и далее, заставит россиян пересматривать свои планы на сбережения. «Бетон» традиционно остается наиболее стабильным источником сохранения сбережений в условиях инфляции и низких ставок по вкладам. Тем более вторичное жилье может не стоять, а приносить доход, если его сдавать в аренду. Получается двойная выгода: квартира в 3-5-летнем доме не дешевеет, а продолжает медленно расти в цене, да еще и приносит прибыль», — рассказал Потапов в интервью порталу PNZ.RU.
Вторичный рынок уверенно выходит из режима ожидания. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от динамики ключевой ставки, условий ипотечных программ и желания населения перенаправить деньги со вкладов в недвижимость.
«Текущее оживление вторичного рынка — это абсолютно закономерный процесс перераспределения сбережений. Период сверхвысоких ставок по депозитам постепенно уходит в прошлое, и граждане, зафиксировав прибыль по краткосрочным вкладам, возвращаются к самому понятному и осязаемому инструменту сохранения денег — недвижимости. Однако покупателям в Пензе и других регионах сейчас нужно сохранять холодную голову. Ускорение сделок до 17 дней говорит о том, что с рынка в первую очередь вымываются самые юридически чистые объекты. На этом фоне возрастает риск наткнуться на квартиры с замаскированными проблемами или скрытыми обременениями, владельцы которых спешат продать их на волне ажиотажа», — предостерег главный редактор портала PNZ.RU Владимир Белов.
