Споры о том, обязаны ли владельцы квартир оплачивать содержание общего имущества дома, возникают регулярно. Особенно часто вопросы появляются у тех, кто не вступал в ТСЖ или голосовал против повышения тарифов на содержание жилья. В Министерстве строительства и ЖКХ России в письме от 28 мая 2026 года № 32285-ДН/04 «О расходах на содержание общего имущества при управлении многоквартирным домом ТСЖ» дали исчерпывающие разъяснения по этому поводу.
В Минстрое подчеркнули, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества независимо от того, являются они членами ТСЖ или нет. Такая обязанность предусмотрена частью 3 статьи 30, частью 1 статьи 39 и частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ.
В ведомстве напомнили, что содержание общего имущества — это не право, а обязанность, которая напрямую связана с владением квартирой в МКД. Каждый собственник несет расходы пропорционально своей доле в общем имуществе дома.
Если управление домом осуществляет ТСЖ, а не УК, правило остается неизменным. Размер платежей рассчитывается одинаково для всех собственников. Согласно части 1 статьи 37 и части 1 статьи 158 ЖК РФ, доля в общем имуществе зависит от площади помещения. Поэтому стоимость содержания в расчете на квадратный метр для членов ТСЖ и для собственников, не состоящих в товариществе, должна быть одинаковой.
Минстрой отдельно указал, что органы управления ТСЖ имеют право устанавливать размеры обязательных платежей и взносов на основании утвержденной сметы доходов и расходов. Такое право предусмотрено пунктом 3 части 1 статьи 137 ЖК РФ, а также пунктом 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491.
Фактически это означает, что ТСЖ вправе определить размер членских взносов для своих участников и установить аналогичный размер платы за содержание жилья для собственников, которые членами товарищества не являются. Особое внимание в разъяснениях уделено распространенному заблуждению о том, что отсутствие письменного договора с ТСЖ позволяет не платить за содержание дома.
В Минстрое подчеркнули, что такой подход не соответствует законодательству. Обязанность по внесению платежей возникает в силу закона и не зависит от наличия подписанного договора. Эта позиция подтверждена пунктом 12 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 27 июня 2017 года № 22. Более того, статья 153 ЖК РФ прямо устанавливает, что обязанность оплачивать жилье и коммунальные услуги появляется у собственника с момента возникновения права собственности на помещение.
В ведомстве отметили, что участие каждого владельца квартиры в расходах на содержание дома является прямым следствием самого права собственности. Порядок пользования общим имуществом или членство в ТСЖ на эту обязанность не влияют.
Подобную позицию неоднократно подтверждал и Конституционный суд РФ. В определениях от 24 февраля 2011 года № 251-О-О, от 27 октября 2015 года № 2471-О, от 28 января 2016 года № 165-О и от 26 апреля 2016 года № 795-О суд указывал, что все собственники должны участвовать в содержании общего имущества дома. Такой подход обеспечивает баланс интересов жильцов и исключает ситуацию, когда часть владельцев квартир пользуется результатами работы ТСЖ за счет соседей.
В противном случае возникала бы ситуация неосновательного обогащения, когда одни собственники оплачивают расходы на содержание дома, а другие получают те же услуги бесплатно.
Отдельно Минстрой разъяснил порядок утверждения платежей. Согласно пункту 3 статьи 148 ЖК РФ, правление ТСЖ обязано ежегодно готовить смету доходов и расходов. Затем документ выносится на утверждение общего собрания членов ТСЖ. Пунктами 4, 5 и 8.1 части 2 статьи 145 ЖК РФ установлено, что именно общее собрание членов ТСЖ утверждает смету, размер обязательных платежей, порядок формирования резервного фонда и других специальных фондов товарищества.
Если смета предусматривает дополнительные отчисления в резервный фонд или специальные фонды на текущий и капитальный ремонт, эти расходы включаются в обязательные платежи собственников. Важный вывод Минстроя заключается в том, что если решение общего собрания членов ТСЖ об утверждении сметы и размера платежей не было оспорено в установленном порядке и остается действующим, его обязаны исполнять все владельцы помещений в доме.
Также ведомство напомнило, что при управлении многоквартирным домом через ТСЖ вопрос установления платы за содержание жилого помещения не относится к компетенции общего собрания всех собственников. Такие решения принимаются именно общим собранием членов ТСЖ.
Вместе с тем в министерстве подчеркнули, что само письмо от 28 мая 2026 года № 32285-ДН/04 не является нормативным правовым актом. Согласно постановлению Правительства РФ от 13 августа 1997 года № 1009, подобные письма содержат лишь официальную позицию ведомства по вопросам применения законодательства и не устанавливают новых правовых норм.
«Многие собственники жилья до сих пор уверены: «Если я не состою в ТСЖ и не подписывал с ними договор, то я им ничего не должен». Это опаснейшая иллюзия, которая гарантированно приводит к долгу. Приобретая квартиру в многоквартирном доме, вы автоматически приобретаете долю в его крыше, подвале и трубах. И закон обязывает вас эту долю содержать. ТСЖ — это лишь исполнитель, которого выбрало большинство. Пытаться объявить бойкот платежам в одностороннем порядке — путь к аресту банковских карт и запрету на выезд за границу. Если вы принципиально не согласны с цифрами в квитанции, закон дает только один легальный инструмент: идите в суд и доказывайте нелегитимность общего собрания, утвердившего смету. Просто «закрыть глаза и не платить» не получится», — подчеркнул главный редактор портала PNZ.RU, эксперт в сфере социального и пенсионного законодательства Владимир Белов.
