Доля рассрочки на рынке новостроек, просевшая в начале года, вновь начала расти. Однако вместе с этим инструмент заметно трансформировался: увеличился первоначальный взнос, сократились сроки выплат, а сами предложения все чаще сосредоточены в сегментах бизнес- и премиум-класса.
Оценить точные масштабы рассрочки напрямую сложно, но динамика отчетливо прослеживается через структуру сделок. Как отмечает генеральный директор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина, ориентиром служит снижение доли ипотечных покупок. При этом договоры долевого участия (ДДУ) со стопроцентной оплатой остаются редкостью, поэтому большинство сделок без привлечения кредита фактически оформляются как рассрочка. В марте в Московском регионе зарегистрировано около 2,3 тысячи ДДУ с рассрочкой — это уже 41% от общего объема. Еще в январе показатель находился на минимуме — 23%, в феврале поднялся до 33%, а затем продолжил стремительный рост.
Схожие процессы фиксируются и в Санкт-Петербурге. После ограничения с 1 февраля программы семейной ипотеки рынок ощутимо сместился: доля кредитных сделок сократилась, уступив место рассрочке. Если в конце 2025 года ипотека занимала до 65–68% первичного рынка, то сейчас показатель опустился до 43–47%. Одновременно доля рассрочки выросла с 34% до 40% к концу первого квартала 2026 года.
Региональная картина при этом остается неоднородной. По данным аналитиков, в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Крыму доля рассрочки стабильно превышает среднероссийские значения. В то же время в Московской области и Башкирии наблюдается обратная динамика — здесь доля таких сделок сокращается. Причины кроются в локальных особенностях: структуре предложения, активности девелоперов и доступности льготных программ. Москва по-прежнему формирует ориентир для рынка, аккумулируя около половины всех сделок по ДДУ в стране.
Особенно заметна роль рассрочки в дорогих сегментах. В элитной недвижимости она охватывает до 90% сделок, а в апартаментах — до 95%. Это подчеркивает сдвиг инструмента из массового сегмента в более дорогие категории жилья, сообщает «Российская газета» со ссылкой на экспертов.
Рост популярности рассрочки во многом связан с выходом новых жилых комплексов, где девелоперы активно предлагают такие схемы оплаты. Однако условия стали ощутимо жестче. Если раньше можно было встретить предложения с первоначальным взносом от 10% или вовсе без него, то теперь стандарт рынка — от 20% до 50%.
Причина прагматична: сделки с рассрочкой не пополняют эскроу-счета, предусмотренные действующими нормами долевого строительства, и напрямую влияют на финансовую устойчивость проектов.
Дополнительное давление ощущают и покупатели. Квартиры по рассрочке продаются без скидок, по полной стоимости, а ежемесячные платежи и штрафы за просрочку зачастую превышают ипотечные. Несмотря на это, в начале 2026 года количество таких сделок продолжило расти, что отражает ограниченную доступность кредитных инструментов.
Параллельно меняются и сами форматы рассрочки. В Москве появились так называемые «длинные» программы сроком до 10 лет, сочетающие элементы лизинга. В таких схемах покупатель может заселиться сразу после получения ключей, однако право собственности оформляется только после полной выплаты. Пока доля подобных проектов невелика — около 2%, но тенденция к поиску новых финансовых моделей становится все более заметной.
Распространение получают и комбинированные решения. Часть стоимости жилья покрывается за счет льготной ипотеки, например семейной, а оставшаяся сумма — через рыночный кредит или рассрочку от застройщика. Такие гибридные схемы позволяют удерживать спрос в условиях дорогих кредитов.
Условия рассрочки существенно зависят от класса недвижимости. В массовом сегменте стандартом остается первоначальный взнос около 30% и срок выплат до года после ввода дома в эксплуатацию. В премиальных проектах практикуются индивидуальные графики, позволяющие растянуть платежи на более длительный период и снизить нагрузку.
Эксперты сходятся во мнении, что рассрочка сохранится на рынке, но утратит статус массового инструмента. По оценкам участников рынка, ее доля может стабилизироваться на уровне 5–7%, хотя в отдельных сегментах — прежде всего премиальном — она способна достигать 70% и выше. В первой половине года рост, вероятно, продолжится, однако затем динамика может замедлиться на фоне возможного снижения ключевой ставки и повышения доступности рыночной ипотеки.
Сценарий полного ухода рассрочки возможен лишь при заметном удешевлении кредитов. По оценкам экспертов, при снижении ключевой ставки до 6–8% годовых ипотека снова станет массово доступной, и необходимость в альтернативных схемах исчезнет. Однако в 2026 году такой уровень ставок не ожидается. Более реалистичный ориентир — около 12% по рыночной ипотеке, при котором доля рассрочки начнет постепенно сокращаться.
