Разрыв в ценах между квартирами на первичном и вторичном рынках жилья в России начал постепенно сокращаться. Однако в ряде городов разница все еще остается существенной — стоимость новостроек превышает цены на готовое жилье на 30–40%, а местами и значительно больше.
По данным Российской гильдии риелторов, в первом квартале 2026 года вторичный рынок в крупнейших городах страны рос в цене быстрее, чем рынок новостроек. После изменений условий программы «Семейная ипотека» интерес к первичному жилью заметно ослаб, и застройщикам стало сложнее поднимать цены прежними темпами. На этом фоне ценовой разрыв между сегментами начал сокращаться.
По информации «Циан», в апреле квадратный метр в новостройках 35 крупнейших городов страны оказался в среднем на 23% дороже, чем на вторичном рынке. Абсолютными лидерами по разрыву стали Новокузнецк, Барнаул и Тольятти — там цены отличаются сразу на 49–68%.
Эксперты объясняют такую ситуацию дефицитом нового строительства. В этих городах возводится мало современных жилых комплексов, а вторичный рынок в основном представлен морально устаревшим жилфондом, который заметно тянет цены вниз. Совсем другая картина наблюдается в Ставрополе, Владивостоке и Ярославле — здесь разница между сегментами минимальна и составляет всего 2–9%.
Рынок переживает серьезную трансформацию. Еще 10–20 лет назад новостройки стоили дешевле вторичного жилья. Покупателей мотивировали риски вложений в квартиры «на котловане», которые компенсировались низкой ценой. Но ситуация кардинально изменилась после введения эскроу-счетов: риски покупки жилья на этапе строительства снизились, а льготная ипотека, доступная только для новостроек, спровоцировала резкий скачок цен.
Дополнительное давление оказали рост стоимости стройматериалов, рабочей силы и банковские условия проектного финансирования. Все это ограничило возможности девелоперов снижать цены. На вторичном рынке ситуация гибче — продавцы быстрее реагируют на спрос и готовы торговаться.
Именно более доступные цены на готовое жилье сегодня становятся одним из ключевых факторов перетока покупателей с «первички» на вторичный рынок.
Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко считает, что новостройки сейчас заметно переоценены. На фоне сокращения льготных ипотечных программ все больше потенциальных покупателей перестают соответствовать ужесточенным требованиям банков. При этом потребность в улучшении жилищных условий никуда не исчезла, поэтому спрос все активнее смещается в сторону вторичного жилья.
По словам эксперта, рост средней цены на вторичке во многом связан не столько с реальным удорожанием объектов, сколько с быстрым исчезновением самых дешевых квартир из продажи. Бюджетные варианты раскупаются первыми, а статистика автоматически фиксирует рост средней стоимости оставшихся предложений.
Президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков отмечает, что многое зависит от региона. В городах, где строительство активно велось последние десять лет, разница между относительно свежей вторичкой и новостройками может составлять всего около 15%.
По его мнению, тенденция сохранится: на вторичный рынок продолжат выходить более дорогие квартиры в современных домах, тогда как запуск новых проектов будет сокращаться.
На стоимость вторичного жилья влияет и качество объектов. В статистику попадают квартиры в ветхих и предаварийных домах, что автоматически снижает среднюю цену рынка. Однако даже при сравнении с относительно современным жильем разрыв между первичным и вторичным сегментами остается значительным.
Специалисты все чаще называют такую ситуацию ненормальной для рынка. Слишком большой разрыв в ценах влияет на всю цепочку сделок: многие россияне покупают новостройки за счет продажи прежнего жилья. Чем меньше разница между сегментами, тем проще становится переход из старой квартиры в новую.
