Банкротство застройщика не означает, что покупатель квартиры в новостройке автоматически теряет все вложенные средства. Но и рассчитывать на возврат каждого рубля, потраченного за время ожидания жилья, тоже нельзя. Многое зависит от того, когда был заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ), использовался ли счет эскроу и каким способом оплачивалась квартира.
«С 1 июля 2019 года привлечение средств граждан по большинству новых ДДУ происходит через счета эскроу. Деньги покупателя блокируются в банке и становятся доступны застройщику только после выполнения предусмотренных законом условий», — рассказал в интервью порталу PNZ.RU юрист Сергей Петров.
Банк России ранее указывал, что именно переход к проектному финансированию должен был снизить риски граждан при покупке строящегося жилья. Но на практике все вышло не совсем так. По данным ЦБ, на 1 августа 2026 года остатки имелись более чем на 900 тыс. счетов эскроу, а общий объем средств на них составлял 7,4 трлн рублей.
Если застройщик начинает испытывать проблемы и его могут признать банкротом, перед дольщиком фактически встает выбор: добиваться получения квартиры или отказаться от ДДУ и вернуть средства, находящиеся на эскроу. В первом случае требования участника строительства включаются в специальный реестр, после чего дом может быть достроен новым застройщиком либо при участии Фонда развития территорий. Закон № 218-ФЗ предусматривает переход к Фонду имущества и обязательств застройщика в рамках предусмотренных процедур банкротства.
«Если выбран возврат денег, прекращение ДДУ и счета эскроу происходит в установленном законом порядке. По части 8 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ деньги с эскроу возвращаются участнику строительства либо в предусмотренных ипотекой случаях перечисляются на залоговый счет. При отсутствии такого условия деньги перечисляются на банковский счет, указанный в договоре эскроу», — объяснил эксперт.
Для покупателя с ипотекой здесь скрывается один из самых неприятных моментов. Допустим, квартира стоила 6 млн рублей, а банк выдал на ее покупку кредит. Эти заемные средства были направлены на эскроу, однако сам заемщик все это время продолжал платить банку проценты по ипотечному договору. Если ДДУ расторгается из-за проблем с застройщиком, возврат с эскроу не означает автоматического возврата уже уплаченных банку процентов.
Иными словами, сумма на эскроу и общие расходы покупателя — не одно и то же. Банк возвращает деньги, которые находятся на эскроу и подлежат возврату по закону, а уже уплаченные проценты по ипотеке сами по себе в эту сумму не входят.
Верховный Суд ранее допускал возможность отнесения определенных ипотечных процентов к убыткам, если застройщик неправомерно удерживал деньги после расторжения ДДУ, однако для этого должны существовать соответствующие основания.
При банкротстве ситуация становится еще сложнее. Требование о возмещении убытков — это уже не простая операция по возврату денег с эскроу. Оно рассматривается в рамках банкротного дела. Закон № 127-ФЗ устанавливает очередность удовлетворения требований, причем денежные требования граждан — участников строительства о возмещении убытков относятся к предусмотренной законом очереди. Поэтому наличие права заявить убытки еще не означает, что вся сумма фактически поступит на счет бывшего дольщика, подчеркнул Сергей Петров.
Есть и другие расходы, которые не следует автоматически включать в сумму возврата. Например, деньги, уже потраченные на ремонт будущей квартиры, покупку мебели или техники, если речь идет о фактически понесенных расходах до получения жилья, не превращаются сами по себе в остаток на эскроу. Для взыскания таких сумм необходимо отдельно устанавливать правовые основания, размер убытков и связь этих расходов с нарушением обязательств застройщика.
Отдельный вопрос — расходы на оформление сделки и кредитования. Комиссии, платные банковские услуги, услуги посредников, нотариальные расходы, оценка недвижимости и другие платежи не являются частью суммы, лежащей на эскроу. Их возврат также не происходит автоматически только потому, что строительство остановилось или застройщик признан банкротом. Возможность взыскания конкретного расхода зависит от его природы, документов и оснований ответственности застройщика.
