Покупка квартиры на вторичном рынке нередко превращается в серьезное испытание. Ошибки в документах, мошеннические схемы и последующие судебные разбирательства остаются одной из главных проблем рынка недвижимости. Для повышения безопасности сделок в Государственную думу внесен законопроект, предусматривающий обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и мены недвижимости между гражданами.
Если инициатива будет одобрена, любые подобные сделки смогут оформляться только через нотариуса. Портал PNZ.RU разобрался в нюансах предлагаемой инициативы и выяснил, для чего ее собираются ввести, сколько в таком случае придется платить россиянам за сделки с недвижимостью.
Авторы законопроекта подчеркивают, что его главная цель — усиление защиты имущественных прав граждан, повышение законности и прозрачности операций с недвижимостью, а также сокращение числа преступлений и судебных споров на рынке жилья.
В пояснительной записке напоминается, что до 1998 года нотариальная форма сделок с недвижимостью была обязательной. После ее отмены ситуация, по мнению разработчиков инициативы, заметно ухудшилась. Количество преступлений в этой сфере выросло, участились случаи нарушения прав собственников и судебные конфликты. Согласно официальной статистике МВД России, нарушения закона выявляются примерно в 5-7% сделок с недвижимостью, однако, как отмечается в документе, неофициальные оценки значительно выше.
Дополнительным аргументом в пользу реформы стали данные о мошенничестве. С 2020 по 2025 год в России вынесено более 11,2 тысячи приговоров по делам, связанным с аферами на рынке недвижимости. Современные преступные схемы сочетают подмену экономического смысла сделки, манипулирование волей потерпевших, имитацию исполнения обязательств, оперативное закрепление результатов и использование цифровых технологий для компрометации личности. При этом принципиально новых способов обмана не появилось — преступники лишь адаптировали давно известные схемы к цифровой среде.
Наибольшую опасность, по данным исследования, представляют сделки, которые стороны оформляют самостоятельно. На их долю приходится 49,1% всех вынесенных приговоров. Еще 32,8% связано с операциями, проходившими при участии посредников — риелторов, юристов и других специалистов. Через цифровые платформы совершалось 13,6% сделок, ставших предметом уголовных дел. Лишь 4,5% приговоров касались нотариально удостоверенных сделок, которые на протяжении многих лет считаются наиболее защищенным способом оформления недвижимости.
Разработчики инициативы отмечают, что нотариальное удостоверение обеспечивает сразу несколько уровней защиты. Прежде всего нотариус устанавливает личность участников сделки, проверяет их дееспособность и убеждается, что решение принимается добровольно.
Кроме того, проводится правовая экспертиза документов и самого объекта недвижимости. Еще одним важным элементом становятся безопасные расчеты и официальная фиксация всех обстоятельств заключения договора.
Нотариус, действуя в рамках закона, обязан проверить то, что не всегда способны сделать онлайн-сервисы и посредники. Речь идет о подтверждении отсутствия давления со стороны телефонных мошенников, скрытых обременений, злоупотреблений со стороны представителей по доверенности, а также понимания всеми участниками юридических последствий сделки.
При необходимости расчеты могут проводиться через публичный депозитный счет нотариуса. Кроме того, переход права собственности по нотариально удостоверенным сделкам регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости в течение одного рабочего дня. Закон также позволяет проводить нотариальные сделки дистанционно с участием двух и более нотариусов, что значительно расширяет возможности оформления.
Эксперты считают, что обязательное нотариальное удостоверение способно снизить общие финансовые расходы участников рынка. Федеральный тариф уже закреплен в Налоговом кодексе РФ и составляет 0,5% от суммы договора, но не более 20 тысяч рублей. Даже при продаже недвижимости стоимостью в сотни миллионов рублей эта часть оплаты не превысит установленного законом предела. Дополнительно оплачивается региональный тариф, размер которого определяется в каждом субъекте РФ по экономически обоснованной формуле. Например, в Москве он составляет около 10-11 тысяч рублей. В итоге удостоверение даже самой дорогой столичной недвижимости обойдется максимум примерно в 31 тысячу рублей.
Для сравнения авторы исследования приводят стоимость услуг посредников. Если квартира оценивается в 5,6 млн рублей, то при комиссии риелтора в размере 2,5% его вознаграждение достигает 139,3 тысячи рублей. При этом посредники помогают организовать сделку, однако не проводят полноценную юридическую проверку ее законности и не предоставляют имущественных гарантий. Поэтому к агентской комиссии зачастую добавляются расходы на безопасные расчеты, дополнительную юридическую экспертизу или страхование титула.
Полный пакет услуг крупных онлайн-платформ с предоставлением гарантий может стоить до 158,5 тысячи рублей. Несмотря на то что цифровые сервисы упрощают документооборот и позволяют снизить отдельные риски, они не способны заменить юридически значимую проверку дееспособности участников сделки, их реального волеизъявления, полномочий и правового статуса объекта недвижимости.
Еще одним преимуществом нотариальной формы является имущественная ответственность самого нотариуса. В случае ошибки пострадавшая сторона имеет право на полное возмещение причиненного ущерба. Порядок такой компенсации установлен законом и не зависит от рекламных обещаний, условий договора или внутренних правил коммерческих организаций.
По оценке аналитиков, наименее защищенными остаются сделки, заключенные в простой письменной форме без нотариального сопровождения. В подобных ситуациях покупатель зачастую вынужден самостоятельно добиваться защиты своих прав через суд. Однако даже положительное судебное решение не гарантирует получения компенсации, если продавец успел избавиться от имущества, признан банкротом либо являлся лишь формальным участником мошеннической схемы.
Ответственность нотариуса обеспечивается сразу несколькими механизмами. Компенсации выплачиваются за счет профессионального страхования нотариуса, коллективного страхования нотариальной палаты региона, личного имущества нотариуса, а также Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты. Такая система финансовых гарантий закреплена законодательством и уже неоднократно подтверждала свою эффективность на практике.
«Данная инициатива — это логичный шаг в сторону наведения порядка на «сером» рынке недвижимости, где до сих пор процветают скрытые схемы. Возврат к обязательной нотариальной форме, существовавшей до 1998 года, защитит в первую очередь социально уязвимые слои населения — пенсионеров и одиноких граждан, которые чаще всего становятся жертвами телефонных аферистов и черных риелторов. Нотариус, в отличие от обычного посредника, отвечает за чистоту сделки своим кошельком и статусом. Но у этой инициативы есть и минусы. Первый — увеличивается стоимость сделки. Сейчас граждане могут самостоятельно заключить договор без привлечения посредников. Еще одна проблема — возможные очереди у нотариусов, если на них будет возложена обязанность по проведению всех сделок с жильем», — считает главный редактор портала PNZ.RU, эксперт в сфере социального и пенсионного законодательства Владимир Белов.
Можно ли оформить нотариальную сделку, если продавец и покупатель находятся в разных городах? Да, сейчас в России действует дистанционный формат. Продавец приходит к своему нотариусу, покупатель — к своему. Нотариусы создают единый электронный документ, стороны подписывают его на планшетах, и сделка считается заключенной.
Кто должен оплачивать услуги нотариуса при купли-продаже квартиры? Закон не регламентирует этот вопрос. По сложившейся практике расходы делятся пополам между продавцом и покупателем, либо их полностью берет на себя инициатор нотариального оформления (чаще всего покупатель, так как он больше заинтересован в безопасности).
Что происходит, если нотариус допустил ошибку и сделку признали недействительной? Нотариус несет полную имущественную ответственность. Ущерб компенсируется за счет его личной страховки. Если её не хватает, задействуются средства региональной нотариальной палаты и специального Компенсационного фонда.
