Рынок недвижимости в России продолжает испытывать серьезное давление. Спрос на новостройки остается слабым, продажи снижаются, а рост цен практически остановился. Несмотря на сохраняющееся подорожание строящегося жилья, его темпы становятся все более скромными и уже не успевают за инфляцией.
По данным индекса цен ДОМ.РФ, в мае 2026 года стоимость квартир в новостройках в среднем по стране увеличилась на 0,4%. Для сравнения, в апреле рост составил 0,5%, а в феврале и марте находился в диапазоне 0,2–0,3%. Одновременно рынок столкнулся с заметным сокращением продаж. Если в феврале–апреле ежемесячно реализовывалось около 1,6–1,7 млн квадратных метров строящегося жилья, то в мае показатель снизился до 1,5 млн квадратных метров.
Все больше регионов демонстрируют признаки ценовой стагнации. В мае в 22 субъектах из 71, включенного в расчет индекса ДОМ.РФ, стоимость новостроек либо не изменилась, либо пошла вниз. Такая ситуация наблюдалась, в частности, в Краснодарском крае, Ростовской области и Татарстане. Снижение цен зафиксировано в Воронежской области на 0,2%, в Тульской области на 0,5%, а в Пензенской области на 0,7%. Наиболее устойчивыми остаются крупнейшие агломерации страны. В Москве и Московской области цены выросли на 0,4%, что соответствует среднероссийскому уровню. В Санкт-Петербурге рост достиг 0,6%, а в Ленинградской области — 1%.
За первые пять месяцев 2026 года строящееся жилье подорожало на 3,1%. Годом ранее за аналогичный период рост составлял 3%. Однако инфляция за январь–май достигла 3,3%, поэтому в реальном выражении новостройки фактически подешевели на 0,1%.
Не менее тревожные сигналы поступают со стороны строительной отрасли. За январь–май 2026 года в России введено в эксплуатацию 35 млн квадратных метров жилья. Это минимальный показатель за аналогичный период последних лет. Для сравнения: в 2022–2025 годах за первые пять месяцев года в среднем вводилось около 44 млн квадратных метров.
На фоне ослабления спроса рынок новостроек так и не получил ожидаемого оживления в июне. Даже ожидание очередного пересмотра условий льготной ипотеки не привело к всплеску покупательской активности. По оценкам участников рынка, значительная часть граждан, которые могли приобрести жилье на льготных условиях, уже воспользовались этой возможностью. Инвестиционный спрос также заметно ослабел: перспективы дальнейшего роста цен остаются неопределенными, а риски вложений в недвижимость существенно выросли.
Дополнительное влияние оказало ужесточение программы семейной ипотеки в феврале 2026 года. После изменения правил льготный кредит стал доступен только для решения жилищного вопроса одной семьи. Покупка дополнительных квартир с использованием субсидированной ставки фактически потеряла смысл, а приобретение жилья по рыночным ставкам для большинства инвесторов оказалось экономически невыгодным.
Как писал портал PNZ.RU, с 1 июля 2026 власти намерены существенно изменить параметры семейной ипотеки. Согласно обсуждаемому проекту, ставка будет зависеть от количества детей в семье. Кроме того, предлагается ограничить срок государственной компенсации банкам по договорам семейной ипотеки 15 годами. Для кредитов, оформленных после 1 июля 2026 года, субсидирование будет прекращаться по истечении этого периода. В дальнейшем банки смогут переводить такие займы на рыночные условия, что потенциально приведет к значительному увеличению ежемесячных платежей заемщиков.
На этом фоне девелоперы все чаще сталкиваются с переносом сроков ввода объектов. По данным Единого ресурса застройщиков на 1 июня, доля жилья, сдача которого переносится, выросла с 41% в среднем по итогам 2025 года до 58% в 2026 году. У отдельных компаний ситуация выглядит особенно напряженной. Так, у «Славянского дома» в Ивановской области средний срок переноса ввода достигает 74,7 месяца. У Seven Suns Development в Санкт-Петербурге этот показатель составляет 58,5 месяца, у концерна «Крост» в Москве — 19,8 месяца.
Проблемы затронули и крупнейших федеральных игроков. У ГК «А101» из 281,4 тыс. квадратных метров вводимого жилья сроки были перенесены по 221,3 тыс. квадратных метров, что составляет 78,6% от общего объема. У группы «Самолет» перенос коснулся 76,3% строящихся объектов, а средняя задержка достигла 4,5 месяца. У компании ПИК сроки сдачи были изменены по 312,3 тыс. квадратных метров жилья, что составляет 63,4% от общего объема ввода. Участники рынка все чаще говорят о переходе отрасли в фазу затяжной стагнации.
«Льготная ипотека долгие годы оставалась главным двигателем продаж на первичном рынке, и ее постепенное сворачивание лишает застройщиков основного источника спроса. В таких условиях цены могут надолго замереть, а в отдельных регионах не исключено их снижение», — высказал мнение в интервью порталу PNZ.RU риелтор Евгений Потапов.
Одновременно растут риски для небольших строительных компаний. Часть из них может покинуть рынок из-за финансовых трудностей, а часть станет объектом поглощения со стороны более крупных игроков.
При этом нынешнее охлаждение отрасли может привести к противоположному эффекту в будущем. Девелоперы уже сокращают запуск новых проектов, опасаясь слабого спроса. Если через несколько лет экономическая ситуация улучшится, а рыночная ипотека вновь станет доступной для большинства покупателей, рынок может столкнуться с дефицитом нового жилья. В этом случае нехватка предложения способна спровоцировать новый виток роста цен на квартиры.
