Российский рынок жилищного строительства столкнулся с новой волной неопределенности. Несмотря на то что девелоперы продолжают получать разрешения и готовить проекты к реализации, многие компании предпочитают не спешить с выходом на строительные площадки.
Главной причиной такой осторожности эксперты называют отсутствие ясности относительно дальнейшей судьбы программы «Семейная ипотека». Российские власти планируют ее серьезную трансформацию. Сейчас рассматривается вопрос о дифференцированной ставке в зависимости от количества детей и дальнейшем ужесточении условий, рассказал в интервью порталу PNZ.RU риелтор Евгений Потапов.
Как следует из аналитического обзора Банка России по проектному финансированию жилищного строительства, в первом квартале застройщики зарегистрировали проектные декларации на возведение 10,8 млн квадратных метров жилья. Этот показатель оказался на 2,6 млн квадратных метров выше уровня аналогичного периода прошлого года. Однако в продажу было выведено лишь 8,1 млн квадратных метров, что стало самым низким результатом для первого квартала за последние три года.
Одновременно сократилось и финансирование со стороны банков. Объем выдачи средств в рамках ранее одобренных лимитов составил 1,3 трлн рублей, что на 100 млрд рублей меньше показателя годичной давности. Аналитики связывают это не только с осторожностью застройщиков, но и с продолжительными январскими праздниками, а также неблагоприятными погодными условиями, которые замедлили темпы строительства в начале года.
При этом уже в марте объемы финансирования практически вернулись к среднемесячным показателям 2025 года, что свидетельствует об оживлении строительной активности к завершению квартала.
Эксперты отмечают, что жилищная отрасль сейчас проходит сложный этап адаптации.
«Изменения в семейной ипотеке уже ударили по застройщикам. На примере Пензы можно заметить, что некоторые девелоперы испытывают проблемы. Пока ситуация контролируемая, но серьезные задержки по вводу новых объектов уже есть. А часть объектов фактически «заморожена» на уровне котлованов», — рассказал Потапов.
Руководитель отдела развития инвестиционных проектов ГК «А101» Михаил Разин в интервью «Российской газете» отметил, что девелоперам и покупателям необходима конкретика по условиям льготных программ. Пока окончательные параметры не определены, компании предпочитают занимать выжидательную позицию и не запускать новые проекты в полном объеме.
Любые изменения программы немедленно отражаются на финансовых расчетах девелоперов. В условиях неопределенности становится значительно сложнее прогнозировать будущие продажи, наполнение эскроу-счетов и общую экономику строительных проектов.
Эксперты сходятся во мнении, что сегодня рынок напрямую зависит от уровня спроса и стоимости рыночной ипотеки. Пока ключевая ставка будет оставаться высокой, а льготные программы менее доступными, застройщики будут крайне неохотно запускать новые проекты.
Текущая осторожность девелоперов может иметь долгосрочные последствия для рынка. Специалисты предупреждают, что снижение числа новых проектов сегодня способно привести к сокращению объемов ввода жилья через два-три года, когда должны будут завершаться дома, запуск которых откладывается сейчас.
«Пока ключевая ставка не опустится до 7-8%, ждать оживления в строительстве и на рынке недвижимости не стоит. Льготные программы становятся узко ориентированными. Они уже не дают того спроса, что был несколько лет назад. В таких условиях мы, очевидно, можем увидеть волну банкротств мелких застройщиков и девелоперов, которые не рассчитали свои силы, начав возведение сразу большого количества объектов. При этом пострадают не только застройщики, но и смежные отрасли, а также люди, которые вложили средства в недвижимость», — выразил мнение Потапов.
Ранее портал PNZ.RU писал о задержках сдачи домов крупным пензенским холдингом «Термодом».
Что произойдет со средствами дольщиков на эскроу-счетах, если застройщик все-таки обанкротится? Деньги дольщиков находятся в безопасности. Механизм проектного финансирования устроен так, что средства покупателей хранятся на специальных счетах в банке-агенте до момента ввода дома в эксплуатацию. В случае банкротства девелопера банк либо передает объект другому застройщику для завершения строительства, либо возвращает деньги гражданам в полном объеме (в пределах лимита страхования АСВ — до 10 млн рублей). Как дольщику вернуть деньги при задержке сдачи дома и почему важны именно 3 месяца?
Как дифференциация ставок по Семейной ипотеке может повлиять на спрос в регионах? Если условия будут привязаны к количеству детей (например, сохранение 6% только для семей с двумя детьми до 6 лет, а для многодетных 4%), это резко сократит пласт потенциальных покупателей с одним ребенком. В регионах с невысокими доходами, таких как Пензенская область, это может привести к падению спроса на первичном рынке на 30–40%, так как рыночные программы сейчас фактически недоступны.
